管理人はだれ！？

2017年3月4日「土曜日」更新の日記

借入金を返済する方法には、「元金均等返済」と「元利均等返済」の２種類があります。＜元金均等返済＞元金均等返済は、毎月借入元本を均等に返済してゆくものです。例えば、1000万円を年１回払いで10年間で返済すると、元金は均等で毎年１００万円支払うことになります。この場合支払利息は別計算になり、元金と利息の合計の返済額は最初のうちが多くなります。この方式は、家賃が一定額しか入らないアパート経営には適合しません。＜元利均等返済＞元利均等返済は、借入元本と支払利息を含めて毎月均等額を返済する方式です。年計算を示しており、左から３番目の返済額合計が毎年２１２万円余りで均等になります。アパートの借入金はこの元利均等返済方式が便利なようです。この返済額合計の内訳は、表のように最初のうちは元金返済額が少なく、支払利息が多くなります。この支払利息は収支（所得）計算上で必要経費になります。また資金繰りを計算する場合は、年間の家賃収入からこの２１２万円余りの返済額合計と固定資産税や経費の支出を差し引いて、手取り資金の計算をします。『借入期間は長期が有利』借入金の返済方法は元利均等返済にするとして、借入返済期間はどのように決定すればいいのでしょうか。＜資金繰りの計算＞平年度の資金繰りの計算をしています。入金は、家賃収入などの合計を１戸８万円とし、４戸で32万円が月額の収入となり、年額では３８４万円です。出金は、借入金の元利均等返済額の年額が約２１３万円、経費の合計が39万円で、年間の出金合計は２５２万円になります。入金額合計と出金額合計との差額が資金の残高で、この計算では、１３２万円になります。以上の計算は、借入期間を30年とした場合の計算です。＜借入期間は長く＞3300万円を年利５％で借りた場合の借入期間ごとの毎月の元利均等返済額を計算した表です。借入元本にこの表の「率」をかければ、毎月の元利均等返済額が計算されます。そこで15年返済の場合の年間返済額は約３１３万円になり、これを下の資金繰り表に入れ替えると、資金残は32万円しか残らなくなり、空室がでた場合には少し心配になります。このように、借入金の返済期間の設定は、資金繰りから逆算して求めるようにします。結論として、借入期間を長めに設定した方が安全性が高まります。